Le Parlement européen a voté en mars 2023 une directive contraignant les propriétaires de passoires thermiques à rénover leur logement avant de le vendre. En France, cette directive est actuellement transposée dans la loi Climat. La loi française est encore plus ambitieuse que la directive européenne, car elle prévoit des objectifs plus stricts pour la rénovation énergétique.
S'agit-il pour autant d'une interdiction de vente des passoires thermiques ?
1 - Que dit la loi passoires thermiques ?
• Nouvelle loi européenne contre les passoires thermiques
Le 14 mars 2023, le Parlement européen a adopté une proposition de révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). Cette révision vise à atteindre la neutralité carbone du parc immobilier européen d’ici 2050 en améliorant la performance énergétique des bâtiments, et donc, progressivement, l’interdiction vente passoires thermiques.
La proposition, initialement présentée par la Commission européenne en 2021, est devenue une priorité en raison de deux facteurs principaux.
Premièrement, la hausse du coût de l’énergie causée par la guerre en Ukraine et deuxièmement, le fait que 36 % des émissions de gaz à effet de serre soient attribuables aux bâtiments dans les pays de l’Union européenne.
• La loi climat et les passoires thermiques
En France, la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat (première loi Climat) précise que « À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E. ». Les objectifs français sont donc plus ambitieux que ceux de la directive européenne, puisque la France prévoit que tous les logements atteignent au moins la classe E dès 2028, au lieu de 2030.
"Quelle est la nouvelle loi pour les propriétaires ?"
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (deuxième loi Climat) précise les moyens d’atteindre ces objectifs. Contrairement à une idée reçue, ces lois ne concernent pas uniquement les propriétaires bailleurs. Elles visent à inciter tous les propriétaires à rénover leur logement.
• Interdiction vente passoires thermiques
Cependant, des sanctions sont prévues pour les logements loués qui ne respectent pas les seuils prévus par la loi. Ces logements seront progressivement considérés comme « indécents ». La location de passoire thermique sera donc interdite.
La loi Climat consacre la lutte contre les passoires énergétiques : gel des loyers des passoires thermiques depuis le 24 août 2022 et interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, progressivement depuis le 1er janvier 2023. Les locations saisonnières à vocation touristique ne sont pas encore concernées.
En ce qui concerne l’interdiction vente passoires thermiques, la situation est un peu différente. Pour l’instant, il n’existe aucune interdiction de vendre une passoire thermique. Cependant, le sujet est sur la table.
"Quel logement passoire thermique ?"
Si cette mesure était mise en place, elle aurait un impact important sur le marché immobilier. En effet, il y a environ 4,8 millions de passoires thermiques en France. Si elles ne pouvaient plus être vendues, cela réduirait l’offre de logements disponibles et pourrait faire augmenter les prix.
Il est donc encore trop tôt pour dire si l’interdiction vente passoires thermiques entrera en vigueur en France. Cependant, cette mesure est une possibilité sérieuse, qui pourrait avoir un impact important sur le marché immobilier.
2 - Quelles sont les passoires thermiques ?
• <Comment savoir si on est une passoire thermique ?
En France, 4,8 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques. Découvrez ce qu’est une passoire thermique et si vous avez une interdiction vente passoires thermiques :
Le terme « passoire thermique » désigne un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour se chauffer. Cela est dû à une mauvaise isolation, qui permet à la chaleur de s’échapper. Les passoires thermiques sont souvent des logements anciens, construits avant les réglementations thermiques actuelles.
Les passoires thermiques peuvent avoir des conséquences importantes sur le confort des occupants et sur leur budget. En effet, elles peuvent entraîner :
• Une sensation de froid en hiver, voire des problèmes de santé
• Une augmentation des factures énergétiques, qui peuvent représenter une part importante des revenus
En France, les passoires thermiques représentent un problème majeur. En effet, elles sont responsables de 12% des émissions de gaz à effet de serre du pays. C’est pourquoi nous nous dirigeons certainement vers une interdiction de vente des passoires thermiques à court terme.
"L'audit énergétique : outil pour connaitre l'étiquette
ainsi que les améliorations" d'un bien
Le gouvernement français a mis en place des aides pour aider les propriétaires et les locataires à rénover leur logement et à le rendre moins énergivore. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de prêts à taux zéro ou de primes.
• Quel est le calendrier pour les passoires thermiques ?
La loi Climat et Résilience de 2021 a pour objectif d’inciter les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leur logement en location. Cette mesure s’appliquera progressivement entre 2022 et 2034 :
- 2022 : Les loyers des passoires thermiques mises en location sont gelés. Pour augmenter leur montant, les propriétaires sont obligés de réaliser des travaux d’amélioration énergétique.
- 2025 : Les logements classés « G » sur le DPE ne pourront plus être mis en location.
- 2028 : Les logements de classe F seront à leur tour concernés par cette interdiction.
- 2034 : Les logements portant une classe énergie E seront aussi écartés du marché locatif.
"Quand l'interdiction vente passoires thermiques ?"
Ces logements seront considérés progressivement comme indécents au regard de la loi, et le locataire aura le droit d’exiger à son propriétaire d’effectuer des travaux. Un des objectifs de la loi climat et résilience est donc de faire disparaître les passoires thermiques du marché locatif d’ici à 2034.
3 - Quel DPE interdit à la vente ?
•Quel DPE pour vendre en 2025 ?
L’audit énergétique est un diagnostic immobilier obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente de maisons individuelles classées F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic vise à sensibiliser l’acheteur à la nécessité de rénover ces logements énergivores, qui représentent une part importante des émissions de gaz à effet de serre en France.
"Quel DPE passoire thermique ?"
L’audit énergétique est réalisé par un professionnel qualifié, qui se rend sur place pour étudier les caractéristiques architecturales et thermiques du logement. Il établit ensuite un rapport qui comprend les éléments suivants :
• Une description des principales caractéristiques du logement.
• Une évaluation de sa performance énergétique.
• Des préconisations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.
• Une estimation du montant des travaux.
• Une indication des aides financières disponibles.
"Puis-je vendre un DPE F ?"
Les préconisations de travaux doivent comporter au moins deux propositions :
• Une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes, avec un gain d’au moins une classe de performance énergétique à chaque étape.
• Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape, permettant d’atteindre la classe B.
Pour faciliter la réalisation de l’audit, il est recommandé de fournir à l’auditeur les documents suivants :
• Le DPE du logement.
• Les autres diagnostics immobiliers.
• Les plans et le métrage du logement.
• La notice technique du système de chauffage/eau chaude sanitaire.
• Les justificatifs des travaux réalisés.
• Quelles sont les nouvelles normes pour vendre une maison ?
L’objectif de l’audit énergétique est double :
• Sensibiliser l’acheteur à la nécessité de rénover le logement afin d’améliorer son confort thermique et de réduire sa consommation d’énergie.
• L’informer des obligations de travaux qui découlent de la classe énergétique du logement.
"Puis-je vendre un DPE G ?"
En effet, la loi Climat et résilience prévoit que tous les logements classés F ou G devront être rénovés pour atteindre la classe E d’ici 2028. A terme, une interdiction vente passoires thermiques est donc possible à cette échéance.
• Interdiction vente passoire thermique europe :
Les logements énergivores, ou passoires thermiques, représentent une part importante des émissions de gaz à effet de serre en France. Ils sont responsables de 13 % des émissions nationales de CO2.
Réduire la consommation énergétique des logements est donc une mesure essentielle pour lutter contre le changement climatique.
L’audit énergétique est un outil indispensable pour lutter contre les passoires thermiques. Il permet de sensibiliser les acheteurs à la nécessité de rénover ces logements et de les informer des obligations de travaux qui en découlent.
Pour l’instant, aucune loi n’interdit la vente d’un logement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure, qui a été envisagée à un moment donné, a été abandonnée car elle était jugée impossible à mettre en œuvre.
En effet, une interdiction de vente conduirait à des situations kafkaïennes. Les propriétaires ne pouvant pas financer les travaux de rénovation énergétique seraient contraints de vendre leur logement à un prix très bas, voire de le laisser vacant. Cette situation serait préjudiciable à l’économie et à l’environnement.
Si l’interdiction vente passoires thermiques est écartée, il est probable que les sanctions pour les propriétaires de passoires thermiques soient renforcées. Cela peut passer par des taxes, des difficultés à obtenir un crédit ou encore des obligations de travaux.
Il est également possible que la loi oblige simplement les propriétaires de passoires thermiques à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette mesure existe déjà pour les ravalements de façade, qui sont obligatoires pour des raisons esthétiques.
"Interdiction vente passoires thermiques : pas pour maintenant."
L’interdiction vente passoires thermiques est une mesure qui a été envisagée, mais qui est aujourd’hui écartée. Il est plus probable que les sanctions pour les propriétaires de ces logements soient renforcées, voire que la loi les oblige simplement à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
4 - Quel avenir pour les passoires thermiques?
• Quelle décote pour les passoires thermiques ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère de choix incontournable dans le marché immobilier français. Il est devenu si important que 8 Français sur 10 en ont déjà entendu parler. En effet, 90% des futurs acquéreurs déclarent ne visiter que les biens ayant un bon DPE et 40% considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation.
Le DPE est une échelle de mesure qui va de A (la note parfaite) à G (pour les plus mauvais élèves). Il indique si le logement convoité est une passoire thermique ou non. Les logements qui affichent un mauvais DPE sont les grands perdants du marché immobilier. Ils subissent une décote importante dès la mise en vente et sont l’objet de négociations plus âpres.
Les prix des passoires thermiques ont augmenté deux fois moins que les prix des autres biens depuis 2021 : +3,7 % contre +7 % en moyenne en France. Cependant, il existe d’importantes disparités selon les territoires. Par exemple, les logements bien placés dans les grandes villes comme Marseille restent relativement épargnés par ce phénomène de dépréciation.
En outre, les futurs vendeurs se disent prêts à baisser leur prix à cause du mauvais DPE de leur bien. Ainsi, les passoires sont proposées sur le marché à un prix de vente en moyenne 3,9 % moins cher qu’un bien équivalent mais mieux classé. La marge de négociation atteint -5,6 % en moyenne en France (contre -3,7 % pour les biens des autres classes).
"-3,9% par rapport à un bien équivalent."
Il est également intéressant de noter qu’un certain nombre de propriétaires bailleurs ont décidé de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser des travaux de rénovation pour continuer à les louer. Cela est dû à la loi Climat et Résilience qui interdit progressivement les locations des classes énergétiques les plus mauvaises. Cette loi pousse peu à peu le marché immobilier dans une nouvelle dynamique, mais une interdiction vente passoires thermiques dans un avenir proche est possible.
• Jusqu'à quand pourra t'on vendre une passoire thermique ?
L’interdiction progressive de la location de passoires thermiques pourrait-elle n’être qu’une première étape vers une réglementation plus stricte comme une interdiction vente passoires thermiques ? Le gouvernement envisagerait l’interdiction vente passoires thermiques, c’est à dire des logements les plus énergivores dans le cadre du plan pour la planification écologique dévoilé par Emmanuel Macron.
Actuellement, la location de certains biens classés G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est déjà interdite. Cette interdiction s’étendra à tous les logements classés G en 2025, puis aux logements F en 2028 et enfin aux logements notés E en 2034, selon la loi Climat et Résilience de 2021.
Si l’interdiction vente passoires thermiques était décidée, elle reprendrait le même principe de progressivité. Cependant, le ministère de la Transition énergétique a démenti vouloir prendre une telle mesure, affirmant qu’il n’y aura “absolument pas d’interdiction”.
Les spécialistes estiment que cette mesure serait contre-productive. En effet, les propriétaires ont en moyenne un reste à charge à hauteur de 85% des travaux de rénovation énergétique. L’interdiction vente passoires thermiques reviendrait à prendre en otage ces propriétaires qui n’ont pas la capacité financière pour rénover, explique Romain Villain, directeur général de Heero et spécialiste du financement de la rénovation énergétique.
Même si l’interdiction vente passoires thermiques n’est pas sur la table, d’autres projets visant à accélérer la rénovation énergétique sont bien en discussion. Par exemple, l’obligation pour les propriétaires, même ceux en copropriété, de réaliser un audit énergétique complet avec devis de travaux à transmettre à l’acquéreur au moment de la vente. Un diagnostic qui coûte environ 500 euros et qui permettrait à l’acheteur d’y voir plus clair.
Le gouvernement envisage également des restrictions plus dures pour les vendeurs. La mise sous séquestre d’une partie de la vente tant que les travaux n’auront pas été engagés ou encore la création d’un système de décote des prix de vente pour les bâtiments mal classés sont notamment à l’étude.
Ces mesures visent à atteindre l’objectif de 200.000 logements rénovés en 2025, contre 90.000 cette année. Il est donc essentiel pour les propriétaires de prendre en compte ces évolutions réglementaires lors de la mise en vente de leur bien.
5 - Puis-je vendre une passoire thermique ?
• Interdiction vente passoires thermiques :
vers une décote de l'ancien ?
La première conséquence de l’interdiction vente passoires thermiques serait une décote sur le prix de vente de ces logements par anticipation. En effet, les acheteurs potentiels seront moins enclins à investir dans un logement qui nécessitera des travaux de rénovation énergétique importants.
Selon une étude réalisée par le cabinet de conseil Deloitte, la décote pourrait atteindre 20 % pour les logements classés F et 30 % pour les logements classés G.
L’accumulation de passoires thermiques sur le marché immobilier pourrait entraîner une crise. En effet, si les propriétaires de ces logements décident de les vendre massivement, l’offre pourrait dépasser la demande, ce qui entraînerait une chute des prix.
Cette crise pourrait avoir un impact négatif sur l’économie française, car elle pourrait entraîner une baisse des recettes fiscales et une augmentation du chômage.
Pour éviter la crise, il est important que les propriétaires se lancent dans la rénovation énergétique en anticipation d’une interdiction vente passoires thermiques. Le gouvernement a mis en place plusieurs aides financières pour les accompagner dans ces travaux.
De plus, les copropriétés doivent se mobiliser pour rénover les logements qui sont classés F ou G. Il est important que les propriétaires se concertent et trouvent un accord sur les travaux à réaliser.
• Solution pour vendre une passoire thermique
Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, voici quelques conseils pour vous préparer à l’interdiction vente passoires thermiques :
• Faites réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela vous permettra de connaître la classe énergie de votre logement et d’évaluer le coût des travaux de rénovation nécessaires.
• Renseignez-vous sur les aides financières disponibles. Le gouvernement propose plusieurs aides financières pour aider les propriétaires à financer leurs travaux de rénovation énergétique.
• Contactez votre copropriété. Si vous vivez en copropriété, il est important de vous concerter avec les autres propriétaires pour trouver un accord sur les travaux à réaliser.
Interdiction vente passoires thermiques
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