DPE F :
Interdiction du DPE F en 2028,
Et DPE G interdit en 2025 !
Faut-il acheter un bien en DPE F ou G ?
La loi Climat et Résilience de 2021 a mis en place une série de mesures visant à réduire la consommation énergétique des logements en France. Parmi ces mesures, l’interdiction de mise en location des logements classés F et G au titre du DPE à compter de 2028 est une des plus importantes.
Cette mesure aura un impact majeur sur le marché immobilier, car elle concernera près de 4,8 millions de logements en France. Pour les propriétaires de passoires thermiques, cette interdiction représente une menace, mais aussi une opportunité.
1 - Interdiction location DPE F et G ?
• Introduction de la notion de décense énergétique
La décence énergétique est un critère de décence des logements mis en place en 2023. Elle interdit la location des logements classés G+, dont la consommation énergétique annuelle est supérieure à 450 kWh/m².
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en vente ou en location. Il permet de renseigner sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement.
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est également un critère de décence des logements. On parle d’ailleurs désormais de décence énergétique.
La décence énergétique est un critère qui permet de garantir un niveau minimum de confort et de sécurité aux occupants d’un logement. Elle interdit la location des logements classés G+, dont la consommation énergétique annuelle est supérieure à 450 kWh/m².
La décence énergétique s’applique à tous les logements mis en location à compter du 1er janvier 2023.
Les logements classés G+ déjà loués au 1er janvier 2023 pourront continuer à être loués jusqu’au terme du bail. Cependant, les propriétaires de ces logements devront également réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leur logement avant le 31 décembre 2028.
La décence énergétique devrait avoir plusieurs conséquences positives :
Elle devrait contribuer à réduire la consommation énergétique des logements, de lutter contre le réchauffement climatique et d’améliorer le confort des occupants.
Elle devrait également avoir un impact sur le marché immobilier, en entraînant une baisse de l’offre de logements disponibles à la location, ce qui pourrait faire augmenter les prix des loyers.
• Interdiction à la location des DPE G
Logiquement plus énergivores que ceux en DPE F, les logements classés DPE G sont ceux qui présentent la plus forte consommation d’énergie. Ils ont une consommation énergétique annuelle supérieure à 450 kWh/m² pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.
L’interdiction à la location concerne les nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.
"Puis-je encore louer mon appartement classé G ?"
Les logements G déjà loués au 1er janvier 2023 pourront continuer à être loués jusqu’au terme du bail. Cependant, les propriétaires de ces logements devront également réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leur logement avant le 31 décembre 2028.
• Interdiction à la location des DPE F
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère à part entière de décence des logements. Les logements classés DPE F ne pourront être mis en location à partir de 2028.
"Puis-je encore louer mon appartement classé E ?"
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère à part entière de décence des logements. Cela signifie que les logements classés DPE F ne peuvent plus être mis en location.
Il existe toutefois une exception : les logements classés DPE F qui ont été construits avant le 1er janvier 1975. Ces logements peuvent encore être loués, mais ils doivent être mis en conformité avec les normes de performance énergétique avant le 31 décembre 2028.
• Gel des loyers pour les DPE F et G
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit également une nouvelle mesure visant à lutter contre les passoires thermiques : le gel des loyers des logements classés F et G.
Le gel des loyers signifie qu’il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Il est également interdit de réviser le loyer en cours de bail.
Le gel des loyers concerne les nouveaux contrats de location conclus à compter du 24 août 2022. Il s’appliquera progressivement aux baux en cours, en fonction de leur reconduction ou renouvellement.
À partir du 1er janvier 2023, les logements classés F et G ne pourront plus être mis en location.
Le gel des loyers devrait avoir plusieurs conséquences positives :
Il devrait contribuer à réduire la consommation énergétique des logements, de lutter contre le réchauffement climatique et d’améliorer le confort des occupants.
Il devrait également avoir un impact sur le marché immobilier, en entraînant une baisse de l’offre de logements disponibles à la location, ce qui pourrait faire augmenter les prix des loyers.
En outre, le respect d’un seuil de performance énergétique entrera progressivement dans les critères de décence. En métropole, le niveau de performance d’un logement décent devra être compris :
• entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025
• entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028
• entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034
2 - Quel est l'impact du DPE sur le prix ?
Depuis la loi Climat et résilience de 2021, les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements ayant DPE F ou G, seront progressivement interdites à la location à partir de 2025. Cette mesure a pour objectif de lutter contre la précarité énergétique et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Ces passoires thermiques, ou logements avec DPE F ou G sur le diagnostic de performance énergétique représentent environ 4,8 millions de logements en France.
• DPE F : une décote qui varie selon les villes
Dans ce contexte, on assiste à un afflux de passoires thermiques sur le marché immobilier. Ces logements avec un DPE F ou G subissent une décote importante sur leur prix de vente.
Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements. Ils préfèrent sélectionner des biens à la vente avec un bon DPE plutôt qu’un DPE F couteux en consommation d’énergie.
En effet, un logement bien isolé consomme moins d’énergie et est donc plus confortable à vivre. Il est également moins cher à chauffer, ce qui représente un avantage financier important pour les occupants.
"Le DPE F devient un critère de sélection et de négociation"
Les acheteurs sont également prêts à négocier le prix d’un bien dont le DPE F, ou G est mauvais. Ils considèrent que les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être pris en compte dans le prix de vente.
Selon une étude réalisée par les Notaires de France, les passoires thermiques classées DPE F se vendent entre 2 et 19 % moins cher que les biens classés D.
L’interdiction des DPE F et G pourrait constituer une opportunité pour les investisseurs immobiliers. En effet, la décote des logements classés DPE F ou G pourrait atteindre 30 %.
Cette décote est plus importante pour les maisons individuelles que pour les appartements. En effet, les maisons individuelles sont généralement plus grandes et plus difficiles à rénover que les appartements.
• DPE F : une décote qui varie selon les villes
L’impact du DPE F sur le prix de vente d’un logement varie également selon les villes.
À Paris, la décote est moins importante que dans les autres villes de France. Cela s’explique par le marché immobilier très tendu de la capitale. En outre, les biens anciens ont des performances énergétiques similaires.
Les métropoles du sud, comme Marseille ou Nice, subissent également une décote moins importante que les villes du Nord.
"Le DPE impacte bien le prix de vente d’un bien immobilier, selon les villes et les régions."
Acheter une passoire thermique pour la rénover puis la mettre en location peut donc être une stratégie rentable. Cependant, il est important de bien se renseigner avant de se lancer dans ce type d’investissement.
Pour connaître la valeur de votre logement, il est indispensable de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Il saura vous donner un prix juste et vous conseiller sur l’intérêt ou non de réaliser des travaux de rénovation pour vendre votre logement.
3 - Pourquoi investir dans une passoire thermique ?
Les banques françaises ont renforcé leur politique d’emprunt immobilier pour les biens classés F ou G au DPE. Voici les nouvelles conditions à remplir pour financer l’achat d’une passoire thermique.
"Les banques durcissent les conditions d'accès au crédit immobilier pour les DPE F et G."
Les passoires thermiques, ces logements énergivores et à forte émission de CO2, sont de plus en plus pointées du doigt par les pouvoirs publics. En effet, elles représentent un problème majeur en termes de consommation d’énergie et de pollution.
Dans ce contexte, les banques ont décidé de renforcer leur politique d’emprunt immobilier pour les biens classés avec DPE F ou G.
Les banques exigent désormais des acquéreurs de passoires thermiques qu’ils remplissent des critères supplémentaires pour obtenir un crédit immobilier.
• Conditions d'accès au crédit immobilier pour les DPE F et G
• La présentation d’un audit énergétique : le vendeur d’un logement classé F ou G au DPE est désormais tenu de fournir un audit énergétique à l’acheteur. Ce document liste les travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement.
• Un taux d’endettement plus faible : les banques acceptent désormais un taux d’endettement maximum de 30 % pour l’acquisition d’une passoire thermique. Ce taux est de 35 % pour les projets immobiliers classiques.
• Un apport personnel plus important : les banques demandent aux emprunteurs d’apporter une part plus importante du montant du bien en cas d’acquisition d’une passoire thermique.
• Impact sur les investisseurs immobiliers
Les investisseurs immobiliers sont les principaux concernés par ces nouvelles conditions d’accès au crédit immobilier. En effet, les passoires thermiques avec un DPE F ou G sont souvent des logements à prix attractif, ce qui les rend attractives pour les investisseurs.
Cependant, les nouvelles mesures des banques rendent l’acquisition de passoires thermiques plus difficile et plus coûteuse pour les investisseurs.
"Acheter un bien avec DPE F a des conséquences pour les propriétaires."
Les propriétaires de passoires thermiques devront réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer leur bien à partir de 2028.
Ces travaux peuvent être coûteux, et les propriétaires devront donc trouver des solutions pour financer ces investissements.
Les nouvelles conditions d’accès au crédit immobilier pour les passoires thermiques vont avoir un impact significatif sur le marché immobilier.
Elles vont rendre l’acquisition de ces logements plus difficile et plus coûteuse, et elles vont pousser les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
• Les aides financières pour rénover un DPE F
L’État français propose une série d’aides financières pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements. Ces aides sont cumulables avec des dispositifs de défiscalisation.
- MaPrimeRénov’ est une aide de l’État qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Elle est accessible à tous les propriétaires, sans condition de ressources. Le montant de l’aide varie en fonction du type de travaux effectués et du niveau de performance énergétique atteint.
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêt pouvant atteindre 50 000 €. Il est destiné à financer les travaux de rénovation énergétique des logements.
- Les aides des collectivités territoriales : les collectivités territoriales peuvent également proposer des aides financières pour la rénovation énergétique des logements. Ces aides sont généralement attribuées sous conditions de ressources.
• Les dispositifs de défiscalisation pour l'investissement immobilier
L’État français propose également des dispositifs de défiscalisation qui peuvent être utilisés pour financer la rénovation énergétique d’un logement locatif.
- Le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 20 % des dépenses de rénovation. Pour être éligible, le propriétaire doit s’engager à rénover un logement acquis dans un quartier ancien et dégradé. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le déficit foncier permet de réduire les revenus fonciers imposables. Il est accessible aux propriétaires d’un bien locatif non meublé qui ont effectué des travaux de rénovation énergétique.
4 - Comment améliorer un logement classé F ?
Étapes à suivre pour investir dans un DPE F ou G
Avant d’investir dans une passoire thermique, il est important de bien se renseigner sur les étapes à suivre.
1 - Évaluer le montant des travaux de rénovation d'un DPE F
La première étape consiste à évaluer le montant des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. Pour cela, il est possible de faire appel à un professionnel.
2 - Préparer son dossier de financement
Une fois le montant des travaux estimé, il est nécessaire de préparer son dossier de financement. Cela comprend notamment l’évaluation du coût des travaux, de la durée des travaux et de la nécessité d’emprunter.
3 - Simuler aides et dispositifs de défiscalisation
Il est important de simuler les aides financières et les dispositifs de défiscalisation auxquels le propriétaire peut prétendre. Cela permettra de déterminer le montant de l’investissement initial et le retour sur investissement.
4 - Acquérir le logement en DPE F ou G
Une fois que toutes les étapes précédentes ont été réalisées, il est possible d’acquérir le logement.
Quelques conseils pour acheter un bien en DPE F ou G
Voici quelques conseils pour réussir son investissement :
• Choisir un logement bien situé
Le choix de l’emplacement est important pour la valorisation du logement. Il est préférable de choisir un logement situé dans une zone attractive, avec une bonne desserte en transports en commun et des commerces à proximité.
• Faire appel à un professionnel
Il est important de faire appel à un professionnel pour réaliser les travaux de rénovation. Cela permettra de garantir la qualité des travaux et de bénéficier des aides financières et des dispositifs de défiscalisation.
• Être patient
L’investissement dans une passoire thermique avec un DPE F ou G est un investissement à long terme. Il faut souvent compter plusieurs mois afin de se familiariser avec le marché et prendre des contacts fiables dans le secteur.
